纵观房地产业发展史，房企更多地把经营重点放在“开发”上。随着房地产业的发展，房地产市场的发展已从爆发式增长到渐趋稳定。与此同时，持续升高的市场集中度和不断被压缩的市场发展空间，加剧了房企的经营难度。

高淳区的房地产市场是内生型市场，在当下大环境趋寒的背景下，内卷严重。睦和置业若要最终在市场上赢得一席之地，需探索新的经营管理理念，以经营结果为导向，构建符合当下市场行情的运营管理体系。

一、明确定位

    不同经营定位的项目有不同的经营目标，因此首先要明确项目的经营定位。项目通常有三种经营定位，即利润型、均衡型、现金流型。通过土地属性、规划条件、商业占比、地货比、预售条件五大要素分析确定项目经营定位。其次，通过市场研究、客户分析明确项目的营销定位和产品定位，以此输出项目方案及产品规划。

二、制定计划

    计划管理是运营管理体系的主线，包括开发计划、营销计划、资金计划等。开发计划需根据各节点对经营结果的影响分级管理；营销计划基于项目经营定位和支付计划制定；资金计划包括支付计划和融资计划，合理规划资金，防止现金流断裂。

三、确定指标

    经营指标是公司总体战略得以实现的基础，是了解项目经营状况和风险的有效手段。内部收益率和投资回报率是常用的经营指标，也可根据项目管控重点、管理层级、专业条线选取相应的经营指标，辅助经营决策，最终实现经营目标。

四、建立标准

建立项目开发标准，明确工期标准、业务标准及运营标准。根据城市能级和项目经营定位建立合理工期标准；根据关键经营指标建立业务标准；根据各业务标准建立运营管理标准，实现精准运营。

五、动态管理

    构建四位一体的动态管控系统，包括动态管理计划和货值，动态监控利润和现金流。建立红绿灯预警机制实现计划动态管理；跟踪面积、价格、去化率实现货值动态管理；通过经营监控体系、经营看板和月度经营分析会实现对利润和现金流动态监控。

六、匹配机制

    要实现运营管理高效贯穿项目开发全过程，需要会议决策机制和激励机制作支撑。建立分级会议体系，聚焦会议目的、内容和效果，保障经营决策和经营纠偏；建立精细化激励体系，从全过程到全专业，以业绩为导向，加大激励力度。（睦和公司  杨天宇）